Data da publicação 17/10/2025
Tributação dos aluguéis na Reforma Tributária
A promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132/2023, consolidou um dos marcos mais relevantes da história tributária brasileira. Entre as inovações introduzidas, destaca-se a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributos que compõem o novo modelo de tributação sobre o consumo, denominado IVA Dual.
A finalidade é simplificar o sistema tributário, substituindo tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS. No entanto, a amplitude da nova legislação alcançou setores antes não tributados, como o mercado imobiliário, especialmente as operações de locação de imóveis.
Pelo novo regime, a locação onerosa de bens imóveis passa a integrar a base de incidência do IBS e da CBS. O artigo 12 da LC 214/2025 define que a base de cálculo é o valor da operação, incluindo acréscimos, juros e encargos, enquanto o artigo 255 exclui IPTU, condomínio e emolumentos dessa base.
Para pessoas físicas, o enquadramento como contribuinte ocorre de forma cumulativa quando se verificam dois requisitos: possuir mais de três imóveis distintos alugados e auferir receita bruta anual superior a R$ 240.000,00. Caso a receita no ano corrente ultrapasse em 20% esse limite (R$ 288.000,00), o contribuinte também será enquadrado. Esses critérios visam distinguir o locador eventual do locador profissional.
As pessoas jurídicas, como holdings patrimoniais e empresas de administração imobiliária, também serão afetadas. A LC 214/2025 prevê redução de 70% sobre as alíquotas nominais, o que resulta em carga efetiva de aproximadamente 8,4% sobre as receitas de locação.
A locação por temporada foi equiparada à hospedagem comercial, o que levanta discussões constitucionais, já que a locação é tradicionalmente entendida como cessão de uso (obrigação de dar), e não prestação de serviço (obrigação de fazer). Essa divergência pode gerar ações de controle de constitucionalidade.
O novo modelo entra em vigor gradualmente: EC 132 em 2023, LC 214 em 2025, início da transição em 2026, reduções de alíquotas em 2027 e 2028, substituição progressiva de tributos até 2032 e plena vigência do IBS e CBS em 2033.
A nova sistemática exige revisão de contratos de locação, ajustes societários e planejamento tributário antecipado para evitar riscos e garantir conformidade. O acompanhamento jurídico especializado será essencial nesse processo.